Basta fare zapping su canali come Discovery, Real Time e similari per assistere a storie immobiliari di successo simili a: compri una casa a X, spendi Y per migliorarla e rivendi a Z, dove Z equivale a X+Y+sostanzioso e quasi incredibile guadagno.

Questa pratica speculativa si chiama, in gergo: “House Flipping” e in America le trasmissioni che ne documentano l’efficacia si sprecano.

Ma, appunto, si tratta di una forma di investimento attivo comune negli Stati Uniti, che, a seconda dello Stato, hanno minori pratiche burocratiche rispetto all’Italia. La domanda quindi è: ha senso, nel Bel Paese, buttarsi a capofitto in questo vero e proprio lavoro?

La logica vorrebbe che l’house flipping sia possibile ovunque, nel mondo, esista un mercato immobiliare. 

La pratica, purtroppo, suggerisce cautela specie in nazioni come l’Italia, ove costi e complicazioni burocratiche rappresentano non solo un ingente costo, ma anche un ostacolo non indifferente alla compravendita immobiliare rapida a scopo speculativo.

I gestori del portale immobiliare OIKIA, contattati per la stesura del presente articolo, ci forniscono alcuni consigli utili per non trasformare questa forma di investimento in un fallimento.

I 5 errori più comuni nell’House Flipping

Limitandosi alla sola teoria, sembra tutto facile. Compri una proprietà immobiliare, fai qualche lavoro di ristrutturazione, la rimetti sul mercato a prezzo maggiorato guadagnandoci sulla differenza. Nella pratica, non è così facile, neanche negli Stati Uniti, dove ogni anno più di 200.000 case sono “flipped” (secondo dati ATTOM). 

Pagare troppo l’immobile da rivendere

L’errore più comune, specie tra coloro che si affacciano all’house flipping. Il valore massimo a cui bisogna acquistare è il 70% del valore di rivendita post-ristrutturazione.

Non avere abbastanza soldi

Un altro errore troppo frequente è sottovalutare l’entità della ristrutturazione e trovarsi a secco durante i lavori. Oppure, sforare il proprio budget acquistando una proprietà che si ritiene essere potenzialmente profittevole senza disporre dei capitali necessari. Oppure spendere più del previsto per la ristrutturazione e il set up dell’appartamento (mobili, tappeti, decorazioni) che verrà messo in vendita.

La regola principe dell’house flipping è che l’investitore DEVE disporre, subito, dell’intero ammontare necessario (casa + lavori + spese) senza accendere mutui o prestiti.

Sottovalutare i tempi di ristrutturazione

L’house flipping deve essere una speculazione veloce. Ogni giorno di ritardo nella consegna dei lavori rispetto ai tempi stimati non solo è una spesa in più, ma assottiglia il margine dell’operazione.

Mesi di ristrutturazione, oltre al tempo che si occuperà nel cercare di rivendere l’immobile, possono ad un certo punto far dire all’investitore meno esperto: “ma chi me lo ha fatto fare?”.

Inesperienza

Pensare che l’house flipping sia una pratica di investimento alla portata di tutti è profondamente sbagliato. L’investitore deve possedere non solo i capitali necessari, ma anche di una competenza di base del mercato immobiliare e di edilizia residenziale.

Soprattutto nella fase di ristrutturazione, una persona incompetente non sarà in grado di valutare la genuinità dei costi e dei lavori che vengono svolti sul suo immobile e sarà costretto a fidarsi. Senza esperienza e/o senza una ditta di assoluta fiducia cui rivolgersi, la componente “rischio” di un investimento già sulla carta rischioso diventa troppo rilevante.

Fretta

La ricerca dell’immobile giusto può richiedere mesi. La fretta di “iniziare”, per il provetto house flipper, può essere pessima consigliera. Contrariamente a quanto si vede in TV, gli house flipper professionisti analizzano per settimane, anche mesi, i possibili immobili su cui cui investire: controllano il mercato immobiliare del territorio, recenti vendite simili, si informano sulla commerciabilità della zona in cui è posto ecc.

Sottovalutare la burocrazia

L’acquisto e la rivendita di una casa, in Italia, è una procedura molto meno snella di come te la presentano in TV. Pratiche catastali, certificazioni, atti notarili, registrazioni dei contratti, possono essere affidati a terzi, aggiungendo una ulteriore voce di costo che assottiglierà il guadagno finale.

Il quale sarà, ovviamente, tassato. (20%)

In conclusione: House Flipping in Italia conviene?

A patto di disporre dell’intero capitale necessario, e di trovare l’immobile giusto (basso prezzo di acquisto, minimi lavori da eseguire per migliorarlo, in zona con un attivo mercato immobiliare), probabilmente sì.

Tuttavia non è una forma di speculazione alla portata di tutti. Se non si hanno conoscenze e competenze in ambito edilizio e immobiliare si rischia davvero di perdere il proprio capitale ritrovandosi un immobile invenduto per mesi, e alla fine mangiarsi tutto il possibile guadagno rivendendo al… “peggior offerente”.